Nueva ley hipotecaria febrero 2019

La nueva ley hipotecaria se aprobó definitivamente el pasado 21 de febrero. Llamada “Ley reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios”. Esta Ley, nace con retraso a una petición del Parlamento Europeo del año 2014 y realmente no es una nueva Ley hipotecaria ya que solo regula una parte de los préstamos con garantía hipotecaria.

“La Ley solamente regula las hipotecas concedidas a personas particulares, que ya sean titulares o avalistas, y que ponen en garantía del préstamo solicitado un inmueble de uso residencial, un terreno o un edificio en construcción destinado a vivienda”

La nueva Ley hipotecaria, nace con la voluntad de dar mayor seguridad jurídica, transparencia y equilibrio entre prestamista y prestatario. En especial medida, quiere proteger al cliente/deudor que hipoteca su vivienda frente a la posición dominante del banco en lo referente al contrato de préstamo.

Nueva ley hipotecaria

Las partes más destacables y novedosas de la nueva Ley hipotecaria podríamos agruparlas en:

1. Protección al deudor mediante más información antes de contratar el préstamo hipotecario.
2. Protección al deudor mediante la prohibición al prestamista: poner cláusulas históricamente abusivas.
3. Obligación a la Entidad de Crédito de asumir prácticamente todos los gastos legales de la constitución de una hipoteca.

Veamos estos tres puntos con más detalle:

1. Mayor información para el consumidor

• Se regula la publicidad de préstamos inmobiliarios obligando al prestamista o intermediario a dar información exhaustiva del crédito.
• Si se deniega un préstamo, se informará al cliente por escrito y de forma motivada. Si la denegación se basa en una consulta a base de datos, se entregará copia del resultado.
• El prestamista tiene obligación de tener registrados en el Banco de España y publicados en su página Web los modelos de contratación con todas las cláusulas. También se regulará que todos los empleados de prestamistas o intermediadores tengan la formación y competencias mínimas exigibles.
• El prestamista o intermediario ha de facilitar información precontractual como mínimo, 10 días antes de la firma del préstamo. Para ello se cambia el documento FIPER por el FEIN (Ficha Europea de Información Normaliza). El FEIN pasa a tener carácter de oferta vinculante y se ha de entregar mínimo 10 días antes de la firma (14 en el caso de Cataluña). *Éste artículo no entrará en vigor hasta que el Gobierno desarrolle el reglamento que lo regule.
• El deudor tendrá que ir al Notario mínimo un día antes de la firma del préstamo para que le explique el documento FEIN. El Notario, de forma gratuita, levantará acta de que el banco envió la documentación en la fecha correcta y cumple con todos los requisitos de esta nueva Ley hipotecaria. *Éste artículo no entrará en vigor hasta que el Gobierno desarrolle el reglamento que lo regule.

2. Protección de cláusulas abusivas

• Se prohíben las ventas de productos vinculados excepto el seguro del inmueble y otros seguros para mayor garantía del cumplimiento del préstamo. Aunque el prestamista deberá aceptar pólizas de la competencia equivalentes.

En la práctica parece que el legislador quiere acabar con la venta de productos vinculados, aunque abre una puerta trasera a la banca permitiendo la venta de productos vinculados siempre que lo autorice el Banco de España y que la Entidad de Crédito demuestre que contratar esos productos acarrea un beneficio al cliente.

• Se prohíbe el tipo de interés mínimo o cláusula suelo.
• Se establece por ley que el tipo de interés no será nunca negativo (la banca no pagará al cliente por dejarle dinero). Lo que en la práctica, se traducirá en que el cliente dejará de hacer lo que se estaba haciendo hasta ahora, escribir a mano y delante del notario que entendía que el banco nunca le iba a pagar dinero por darle un préstamo.
• Respecto a la cancelación anticipada y en el caso de préstamos con tipo de interés variable, se establece una comisión del 0,25% del capital amortizado durante los 3 primeros años y 0,15% el cuarto y quinto. En el caso de préstamos con un tipo fijo de interés la comisión será del 2% los 10 primeros años, y del 1,5% para el resto de años del préstamo o hasta que se acabe la parte del préstamo calculada a tipo fijo.
• En caso de impago, la Entidad de Crédito o prestamista no podrá solicitar el vencimiento anticipado y por tanto la devolución del importe total del capital pendiente, tan rápidamente como hasta ahora. El banco deberá esperar como mínimo al impago de 12 mensualidades o el 3% del capital concedido. En caso de que la demora del cliente se produzca ya pasados la mitad de años del préstamo estas cantidades subirán a 15 mensualidades o el 7%.
• El interés de demora se limita al interés pactado, más un 3%.

3. Repartición de gastos

Después de mucha incertidumbre respecto a quien tenía que pagar los gastos de inscribir una hipoteca, por fin se da luz al tema con esta nueva Ley hipotecaria. El cliente tendrá que pagar la tasación y el banco tendrá que pagar Notario, Registro y Gestoría. Los impuestos se pagarán según la Ley que haya vigente y, que como sabéis, actualmente establece como sujeto pasivo también al banco.

Por tanto, el único gasto para inscribir una hipoteca por parte del cliente es la tasación, algo lógico teniendo en cuenta que es el único gasto previo que hay que desembolsar sin saber aún si el banco concederá el préstamo al cliente.

Respecto a las comisiones que pueda cobrar el banco por estudio, apertura, tramitación… pasan a englobarse todas en una única comisión de apertura que solo se podrá cobrar una vez y debe englobar todos los gastos que pueda tener el banco.

Otras características destacables de la nueva Ley hipotecaria:

• No afecta a los préstamos de Hipoteca Inversa.
• Se prohíbe a los bancos pagar incentivos por hipotecas aprobadas a sus trabajadores encargados de evaluar la solvencia del cliente.
• La nueva Ley hipotecaria intenta establecer la obligación de realizar una evaluación de la solvencia del cliente, basada en su capacidad real de hacer frente a los pagos y no tanto en la garantía inmobiliaria. Aunque no especifica cuáles son esos criterios, por los que se considerará que el banco ha hecho una evaluación razonable.
• En caso de subrogación o novación se establece una comisión del 0,15% los tres primeros años. Además, en caso de subrogación el nuevo banco deberá pagar la parte proporcional de los gastos a los que hizo frente el primer banco para inscribir la hipoteca.
• Se regulan a los Intermediarios de Créditos Hipotecarios, como por ejemplo Global Finance, de forma muy parecida a la de las Entidades de Crédito. Exigiendo requisitos de información al cliente, seguro de responsabilidad profesional, registro en el Banco de España y formación para sus empleados igual que a los bancos.

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