Registro de la Propiedad, qué es y en qué te afecta al comprar una vivienda y pedir una hipoteca
El Registro de propiedad, esta semana te contamos qué es y para qué sirve. Muchas veces no tenemos el control de todos los procesos ligados a la compra de una vivienda con hipoteca, por este motivo a través de nuestro blog os lo iremos explicando poco a poco.
La verdad es que muy poca gente tiene conocimiento de todo lo que sucede alrededor de la compra de una vivienda a través de una hipoteca. Para los curiosos y para los que queréis saber qué es lo que sucede exactamente hoy os explicamos el Registro de la Propiedad, no os perdáis ni un detalle.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es una institución del Estado que depende del Ministerio de Justicia y está destinado a dar seguridad jurídica a los derechos que recaen sobre bienes inmobiliarios o bienes raíces. En la práctica esto significa que cualquier finca, ya sea una vivienda, un local, un terreno, etc. tiene un “folio” donde se describe:
- La finca
- Los límites con las fincas vecinas
- Los titulares con derechos
- Las cargas que la gravan.
Esta información sólo puede ser modificada por el Registrador, a instancias de un interesado y sólo mediante algún documento emitido por un Notario, un Juez o una Administración Pública.
Por ejemplo si tu compras una vivienda, para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad, primero tendrás que firmar la compraventa con la intervención de un Notario y posteriormente llevar ésta escritura al Registro para que el Registrador pueda comprobar que se cumplen todos los requisitos para su inscripció, haber pagado impuestos, que el vendedor sea el legítimo propietario según la información del Registro, etc.
¿Pero para qué sirve el Registro de la Propiedad?
- Para dar publicidad, es decir dar acceso y conocimiento a todo el que quiera, sobre las características de la finca en cuestión, básicamente sobre quiénes son los propietarios y qué cargas tiene la finca.
- Para dar seguridad jurídica a los que quieren ejercer un derecho sobre la finca.
Esto, en la práctica, significa que aunque la información que existe en el Registro sobre una vivienda no sea la correcta prevalece jurídicamente sobre aquél que quiera ejercer sus derechos pero no los tiene registrados.
Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor: Imaginemos que una persona es propietaria de una vivienda y se la vende a su hijo mediante un contrato privado de compraventa. Algo totalmente legal y válido. Como son família y para ahorrar gastos deciden no ir al Notario ni al Registro de la Propiedad a dar publicidad de la compraventa. Ahora imaginemos que años después, al padre le van mal los negocios y acaba no pagando a su banco un préstamo personal. El banco decide reclamar judicialmente el préstamo y solicita al Juzgado el embargo del piso. Un piso que, ya hace años, vendió a su hijo pero que en el Registro de la Propiedad aun está a nombre del padre. Legalmente el legítimo propietario es el hijo con su contrato de compraventa privado, pero dado que no lo llevó al Registro de la Propiedad, la finca sigue públicamente a nombre del padre y el banco tiene todo el derecho a embargar e incluso subastar la vivienda. Después será el hijo el que deberá reclamar al padre el perjuicio sufrido ya que en el fondo es el legítimo propietario.
Por tanto, la Realidad física o jurídica no tiene por qué coincidir con la Realidad Registral pero prevalece la Realidad Registral a la hora de ejercitar derechos.
Funcionamiento del Registro de la Propiedad
- El Registrador nunca actúa de oficio sino a petición del interesado
- Sólo puede inscribir títulos emitidos por un Notario, un Juez o una Administración Pública
- La inscripción se hará por orden de prioridad de llegada y sólo si el Registrador considera que cumple la legalidad vigente.
- Si encuentra un error subsanable el Registrador puede suspender la inscripción hasta que el fallo se corrija manteniendo el orden de llegada
¿Cómo afecta el registro de propiedad a mi hipoteca?
Lo que normalmente llamamos hipoteca y que de forma correcta deberíamos llamar “Préstamo con Garantía Hipotecaria” no es otra cosa, que un préstamo normal y corriente, como podría ser el de un coche. La diferencia, es que se trata de un préstamo que se ha firmado delante de un Notario en escritura pública, y que posteriormente, se ha llevado al Registro de la Propiedad para dejar constancia en el “folio” registral de esa vivienda de que el banco tiene un derecho real sobre la finca en caso de impago. Por tanto, en un supuesto caso futuro de morosidad del préstamo la vivienda responderá en garantía del cobro y además cualquier otra deuda que pudiese tener el propietario con terceros quedará relegada hasta la satisfacción del banco que tiene la hipoteca en primer lugar.
Lo más habitual cuando alguien compra una vivienda, es firmar el mismo día delante de Notario la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca. Ambas escrituras se llevarán al Registro de la Propiedad a la vez. Aunque hasta que el Registrador no inscribe que la finca está a nombre de los nuevos propietarios no podrá inscribir la garantía hipotecaria a favor del banco que les ha concedido el préstamo. Por tanto, el banco es el primer interesado en comprobar que la compraventa se ha hecho correctamente y conforme a la ley. Aunque el banco se dedica a dejar dinero y no a vender pisos, sabe que si por algún problema formal la escritura de compraventa no se inscribe la escritura de hipoteca quedará en el aire y su garantía no será totalmente válida.
Otra cosa que también comprobará el banco es que tu compraventa se haga libre de cargas. Como ya hemos explicado antes, los derechos se inscriben por orden de llegada y el banco siempre quiere ser el primer acreedor en tener derecho sobre la finca. Si alguna hipoteca antigua no se cancela en el Registro de la Propiedad la nueva hipoteca del banco que te ha concedido el préstamo siempre irá en segundo rango y por tanto tendrá que esperar a ejercer sus derechos, algo que los bancos no permiten.
¿Cuál es el Registro dónde está inscrita la vivienda que quiero comprar?
Hay varios registros y cada uno tiene una determinada zona territorial. Si por ejemplo quieres echar un vistazo al registro de la propiedad Barcelona, puedes consultar el Registro de una finca con la dirección de la vivienda.
En cualquier caso, si después de leer este artículo de blog no lo acabáis de tener del todo claro, ten en cuenta que puedes contactar con nosotros y te ayudaremos en tu proceso con nuestros métodos. Recuerda que la primera visita es gratuita.
¡Nos vemos a la próxima!
