Tasación de Viviendas: ¿Qué es, cuánto cuesta y cómo pedirla?

Todo lo que necesitas saber sobre la Tasación de viviendas,  lo encontrarás en este artículo de Global Finance, os lo explicamos TODO. Como expertos en procesos relacionados con la hipoteca, os contamos las claves para comprender mejor la tasación de hipotecas. ¿No sabes qué es la tasación de viviendas, cuanto cuesta y de qué forma pedirla? Nosotros te lo explicamos.

Cuando vamos a comprar una vivienda y necesitamos pedir una hipoteca, el banco nos va a solicitar una “tasación para garantía hipotecaria” del piso o casa que queremos comprar. Esta tasación de vivienda para la hipoteca es una valoración de la finca realizada por un arquitecto técnico independiente, que normalmente trabaja para una empresa tasadora homologada por el Banco de España.

La valoración debe hacerse siguiendo el procedimiento detallado en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003 del Ministerio de Economía.

Tasación de Viviendas para la Hipoteca

Qué es la tasación?

La tasación es una valoración realizada por una persona independiente y ajena a los intereses de los participantes en la compraventa y la hipoteca. Además existe un marco legal que regula detalladamente cómo hacerla. El valor de tasación calculado tendrá una validez de 6 meses. Es decir la tasación de vivienda tiene una vigencia de 6 meses desde que se firma el informe de valoración.

¿Por qué la solicita el banco?

• Para establecer un valor o precio de mercado de forma que el banco o entidad de crédito, que no conoce la vivienda que quieres comprar, pueda decidir que importe de hipoteca darte en base a un precio objetivo. Recuerda que el banco te dará siempre el menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación.
• Porqué es obligatorio por la ley hipotecaria para poder especificar en “la escritura pública de la hipoteca” la responsabilidad de la vivienda en caso de ejecución.
• Además en la tasación también se establece el “valor de reposición a nuevo” o valor de construcción lo que servirá para calcular el seguro del hogar mínimo y obligatorio que tienes que hacer en favor del banco.

¿Quién hace la tasación de la vivienda y cómo pedirla?

Existen aproximadamente 40 empresas tasadoras homologadas por el Banco de España y según la normativa vigente puedes pedir la tasación a cualquiera de ellas. Estas empresas te enviarán, previo pago del coste, a uno de sus arquitectos técnicos colaboradores para realizar una visita a la vivienda y posteriormente realizar el informe de valoración. Por último, la empresa tasadora validará el informe de su propio técnico y te hará llegar la tasación de la vivienda por email con firma digital para que puedas llevarla al banco.
Teóricamente, el banco donde solicitas el préstamo hipotecario debería aceptar la tasación de cualquiera de las 40 empresas tasadoras homologadas. Pero en la práctica, la mayoría de los compradores cuando solicitan una hipoteca se encuentran que es el propio banco el que la solicita a una de las dos o tres tasadoras con las que colabora y estas empresas tasadoras a su vez envían al azar a uno de sus tasadores para realizar el informe.
En Global Finance tenemos acuerdos con la mayoría de bancos para que seamos nosotros quien pueda escoger a qué arquitecto enviar y de esta forma, maximizar las posibilidades de que la tasación de viviendas salga por un importe suficiente para lograr que te concedan la hipoteca solicitada.

¿Cómo saber el valor tasación de una vivienda?

Primero hay que aclarar que todos los bancos aplican la norma general que el préstamo hipotecario a conceder se va a basar en un porcentaje sobre el menor importe entre dos valores, el precio de compra a escriturar delante de Notario y el valor de tasación de la vivienda.
Esto en la práctica significa que si compras un piso de 150.000€, aunque tu tasador diga que el piso vale 200.000€, el banco nunca te van a conceder una hipoteca superior a 150.000€.
Fíjate también que hemos especificado el precio de compra “a escriturar delante de Notario” Es decir que da igual a que pactos lleguéis entre comprador y vendedor ya que el precio para el banco es que se especifica delante de Notario y ese precio es el que va a servir de base para conceder la hipoteca.
Una vez explicada esta norma general, para saber qué valor de tasación de la vivienda necesito primero debemos conocer dos criterios que nos va a exigir el banco al que le hemos solicitado la hipoteca. 1. Porcentaje sobre el precio de compra para calcular que hipoteca máxima te voy a conceder 2. Porcentaje sobre valor de tasación de la vivienda requerido para poder aprobarte la hipoteca.
Lo habitual es que los bancos concedan hipotecas al 80% sobre el precio de compra y que para aprobarlas requieran de una tasación de la vivienda que suponga ir a una cobertura de garantía del 80%.
Pero para financiaciones al 90% o incluso al 100% sobre el precio de compra nos podemos encontrar que el banco exija una tasación que les cubra la garantía al 80%.
“Por ejemplo si nuestro piso vale 100.000€ precio de compra y nuestro banco nos financia el 100% del precio, es decir nos da 100.000€ de hipoteca, pero exige una tasación al 80% de garantía el precio de tasación de la vivienda será de 125.000€”

¿Qué coste tiene una tasación?

El precio de tasación de la vivienda lo marca libremente cada empresa tasadora y suele variar también en función de los metros y valor de tasación final de la vivienda a tasar. No tiene el mismo precio de tasación tasar una vivienda de 50 metros cuadrados que una casa de 500 metros.
Pero para que puedas hacerte una idea aproximada te detallamos algunos ejemplos:

El precio de tasación de una vivienda con coste de 150.000€  – 250€ a 350€
El precio de tasación de una vivienda con coste de 250.000€ – 350€ a 450€
El precio de tasación de una vivienda con coste de 500.000€  – 450€ a 550€

¿Cómo calcular el valor de tasación de una vivienda?

Los factores que van a afectar al importe final de tasación son:

• Superficie a computar: los metros reales y comprobados por el tasador independientemente de los metros que diga el Registro o el Catastro.
• La antigüedad de la finca y el año de la última reforma realizada
• El estado de conservación del inmueble
• Calidad de los acabados e instalaciones como calefacción y aire acondicionado
• Servicios extras como si dispone de ascensor, piscina, zonas comunes, etc.
• Zona y ubicación: si está cerca del centro, transporte público, colegios, centros comerciales…

Para calcular el valor de tasación de la vivienda final, el arquitecto tasador hará una serie de actuaciones obligatorias:

1. Identificar el inmueble: es decir comprobar que la vivienda visitada corresponde con la finca y descripción registral que se va a hipotecar.
2. Estado de ocupación: comprobar quien reside ahora mismo en la vivienda, un inquilino, el propietario, si está vacía…
3. Régimen: ver si se trata de una vivienda libre o de protección oficial.
4. Calificación urbanística: es decir comprobar si la vivienda cumple con la normativa del Ayuntamiento y si tiene algún tipo de protección especial como por ejemplo estar catalogada como patrimonio de la ciudad
5. Visita del inmueble: Inspección ocular de la finca, medición del área computable, estado de conservación, reformas, instalaciones, etc.
6. Búsqueda de testigos: El arquitecto-tasador buscará testimonios de viviendas en venta de características similares y en la misma zona aproximadamente.
7. Elaboración del informe: Con toda la información recopilada realiza un informe detallado y hace los cálculos de valoración.
8. Validación: La empresa homologada para la que trabaja el arquitecto realizara una comprobación del trabajo realizado y validará el importe concedido o lo modificará en su

Para finalizar, recordad que estamos a vuestra disposición para resolver cualquier duda que os surja, sólo tenéis que contactar con nosotros y os ayudaremos encantados. Saludos y esperamos que este artículo os sirva 😉